由中國城市軌道交通協(xié)會主辦的“北京國際城市軌道交通展覽會暨高峰論壇”于2021年10月9-11日在中國國際展覽中心靜安莊館隆重舉行。為探索我國城市軌道交通行業(yè)創(chuàng)新投融資機制、推動REITs試點，落實中央防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署，促進(jìn)城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，特舉辦首屆“城軌投融資創(chuàng)新與REITs發(fā)展”論壇。

“城軌投融資創(chuàng)新與REITs發(fā)展”論壇旨在探索城軌交通行業(yè)REITs政策落地和項目實施路徑，針對REITs試點的熱點、難點和痛點問題進(jìn)行研討。各省市主管城市建設(shè)和軌道交通發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)改、規(guī)劃、國土、財政等政府部門，城市軌道交通相關(guān)企業(yè)、研究咨詢機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計部門、財務(wù)及法律服務(wù)、金融機構(gòu)等相關(guān)部門300多人出席論壇。中國國際工程咨詢有限公司總經(jīng)濟(jì)師李開孟應(yīng)邀出席論壇并做主題發(fā)言和圓桌討論?，F(xiàn)將李開孟總經(jīng)濟(jì)師的主題發(fā)言相關(guān)內(nèi)容整理刊發(fā)。

我國城市軌道交通REITs發(fā)展應(yīng)堅持五大核心關(guān)切和三大思維導(dǎo)向

中國國際工程咨詢有限公司 李開孟

感謝論壇組委會的邀請，使得我有機會出席由中國城市軌道交通協(xié)會主辦的“城軌投融資創(chuàng)新與REITs發(fā)展”論壇。我想借此機會，談四點主要看法，一是我認(rèn)為我國城市軌道交通REITs試點應(yīng)該盡快實現(xiàn)突破；二是如何看待我國城市軌道交通REITs試點方案的具體探索；三是我國城市軌道交通REITs試點應(yīng)有五大核心關(guān)切；四是確保我國城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs健康發(fā)展應(yīng)堅持三大思維方向。

一、我國城市軌道交通REITs試點應(yīng)該盡快實現(xiàn)突破

我國城市軌道交通已經(jīng)走過超過50年的發(fā)展歷程，但大規(guī)模的發(fā)展則集中于最近10多年，因此總體而言仍然屬于比較年輕的產(chǎn)業(yè)，是一直保持快速發(fā)展并充滿活力的朝陽產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展動力很強，一直受到政府主管部門及社會各界的高度關(guān)注。

在中國交通運輸協(xié)會城市軌道交通專業(yè)委員會（于2000年7月成立）和中國城市軌道交通協(xié)會（2011年10月成立）等行業(yè)組織的積極引導(dǎo)和政府主管部門的大力推動下，中國城市軌道交通投融資模式創(chuàng)新不斷取得突破，一直發(fā)揮著引領(lǐng)先導(dǎo)作用。

記得國家發(fā)展改革委于2003年委托中咨公司評估北京地鐵5號線采用PPP模式項目，我作為評估項目組成員，首次接觸到PPP模式。雖然這個項目最終沒有采用PPP模式，但促使我開始研究PPP模式與當(dāng)時普遍采用的BOT特許經(jīng)營模式存在的區(qū)別。后來的北京地鐵4號線引入香港地鐵采用PPP模式，以及北京地鐵奧運支線BT項目，這些都屬于2008年北京奧運配套工程項目，都屬于基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式創(chuàng)新的標(biāo)志性項目，在PPP等模式創(chuàng)新探索中走在全國各行業(yè)的前列,為后來大家普遍開始了解并應(yīng)用PPP模式提供了寶貴經(jīng)驗。

2014年開始，我國掀起了PPP模式應(yīng)用的熱潮，城市軌道交通行業(yè)同樣出現(xiàn)了盲目冒進(jìn)的局面，有關(guān)部門甚至提出今后新投資建設(shè)的城市軌道交通項目都要采用PPP模式，從而導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的冒進(jìn)傾向。內(nèi)蒙古包頭地鐵PPP項目于2017年率先叫停，為全國PPP模式的盲目發(fā)展最先拉響警報。2019年以來的PPP模式全面整頓和規(guī)范發(fā)展，使得PPP模式在全國城市軌道交通領(lǐng)域的盲目應(yīng)用得到遏制。

2019年開始，在國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會等有關(guān)部門的組織下，中咨公司等單位開展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點政策調(diào)研等工作，并全程參與研究起草相關(guān)政策文件。中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委于2020年4月30日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），拉開了中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的大幕。國家發(fā)展改革委于2020年7月31日印發(fā)的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號），將鐵路、收費公路、機場、港口等交通基礎(chǔ)設(shè)施項目納入試點范圍。全國各地申報并由中咨公司接收的48單REITs試點項目申報材料中，包括深圳地鐵1號線、廣州地鐵3號線和武漢地鐵2號線等3個城市軌道交通項目。

2021年5月17日，中國證監(jiān)會核準(zhǔn)9支基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的注冊批復(fù)。2021年6月21日，9支REITs產(chǎn)品分別在上交所和深交所正式掛牌上市，但是沒有城市軌道交通REITs產(chǎn)品。國家發(fā)展改革委于2021年6月29日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），在586號文的基礎(chǔ)上大大擴(kuò)展了REITs試點項目的范圍，但沒有明確將城市軌道交通項目納入REITs試點范圍，在城市軌道交通業(yè)界引起疑慮。

這種狀況表明，過去20年來一直擔(dān)當(dāng)我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革創(chuàng)新引領(lǐng)者角色的城市軌道交通行業(yè)，在我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點中沒能拔得頭籌，并且越來越落后于其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。我們認(rèn)為，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的范圍不是在縮小，而是在不斷擴(kuò)大。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點不包括城市軌道交通領(lǐng)域，將是一個嚴(yán)重缺憾，但目前相關(guān)規(guī)定并沒有禁止，可采取特例等方式積極爭取申報，加快進(jìn)度進(jìn)行研究創(chuàng)新，盡快實現(xiàn)試點突破，為推動我國城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式創(chuàng)新開辟新的路徑。

二、我國城市軌道交通REITs試點方案的具體探索

國家發(fā)展改革委于2020年7月31日印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）以來，全國各主要城市，包括深圳地鐵、廣州地鐵、武漢地鐵，也包括北京地鐵、上海地鐵、蘇州地鐵、無錫地鐵等，都在積極開展REITs試點方案的研究。中國城市軌道交通協(xié)會作為中國REITs論壇的發(fā)起單位，與北京大學(xué)光華管理學(xué)院、中國國際工程咨詢有限公司等單位一起，通過組織召開全國REITs論壇、開展課題研究等多種方式，積極研究推動城市軌道交通領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作。

目前全國各地推動實施的城市軌道交通REITs試點方案,主要有兩個基本類型，一是以深圳地鐵和廣州地鐵為代表的“網(wǎng)運分離”模式；二是蘇州地鐵、北京地鐵等單位研究探索的“精準(zhǔn)補貼”直補模式。

“網(wǎng)運分離”模式的實施要點包括：（1）將地鐵相關(guān)資產(chǎn)分為三類：“網(wǎng)”端資產(chǎn)（A包）、“運”端資產(chǎn)（B包）和上蓋物業(yè)及附屬商業(yè)資源（采用TOD模式進(jìn)行聯(lián)動開發(fā)，相關(guān)資源可視為C包）；（3）以車站、區(qū)間結(jié)構(gòu)、軌道等與土建密切相關(guān)的“網(wǎng)”端資產(chǎn)（A包）作為底層資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；（4）B包資產(chǎn)的運營，離不開使用A包“網(wǎng)”端資產(chǎn)。作為REITs底層資產(chǎn)的“網(wǎng)”端資產(chǎn)A包，應(yīng)向B包“運”端收取不動產(chǎn)使用費，本質(zhì)上是以車公里等客流量計算的運營相關(guān)收入分成，作為REITs底層資產(chǎn)的收益來源,不足部分還可考慮以“軌道+TOD綜合開發(fā)”模式所取得的收益分成進(jìn)行補充。

“網(wǎng)運分離”模式不依靠地方政府財政補貼實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盈利，要求城市軌道交通項目本身的運營收益能夠同時滿足“網(wǎng)”端和“運”端資產(chǎn)的財務(wù)盈利能力合理回報的條件，項目運營所獲得的客票和廣告等收入按照A包和B包資產(chǎn)的份額進(jìn)行分成，從而使得A包資產(chǎn)能夠滿足4%分派率的最低門檻，對資產(chǎn)的盈利性提出了很高的要求，這就會將絕大多數(shù)城市軌道交通項目擋在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點門外，使得城市軌道交通REITs試點范圍受到嚴(yán)格限制。

“精準(zhǔn)補貼”直補模式的實施要點包括：（1）強調(diào)城市軌道交通的公益性和經(jīng)營性雙重特征，城市軌道交通企業(yè)所提供的公共交通服務(wù)，具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性特征，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)按照購買公共服務(wù)的要求進(jìn)行財政補貼，以確保城市軌道交通企業(yè)獲得合理的資產(chǎn)運營回報；（2）傳統(tǒng)上，政府部門對城市軌道交通運營的補貼，采用一攬子方式，比如北京市每年補貼300億元，但不與市民交通出行服務(wù)直接掛鉤。“精準(zhǔn)補貼”直補模式要求將政府補貼由企業(yè)端轉(zhuǎn)為乘客端，由一攬子總體補貼轉(zhuǎn)為針對乘客個體的精準(zhǔn)直接補貼，根據(jù)市民乘坐地鐵的具體客流量對補貼額進(jìn)行測算；（3）通過財政補貼使得城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收益維持在合理水平，以滿足發(fā)行REITs的資金分派率等準(zhǔn)入門檻條件。

這種模式本質(zhì)上是影子票價的測算思路，以體現(xiàn)企業(yè)合理盈利水平的“影子票價”減去乘客實際應(yīng)該負(fù)擔(dān)的票價，即為政府補貼的目標(biāo)補貼票價。在實際操作層面，建立乘客實名制賬戶，地鐵公司按影子票價水平進(jìn)行定價收費，政府按照乘坐地鐵情況提供相應(yīng)補貼，確保乘客實際支出不增加、政府財政負(fù)擔(dān)不加重、企業(yè)獲得合理利潤。這種模式將使得城市軌道交通REITs試點范圍大大拓展。

就總體邏輯而言，上述兩種模式均具有可行性，同時也存在各種潛在風(fēng)險。

三、我國城市軌道交通REITs試點的五大核心關(guān)切

（一）確保底層資產(chǎn)具有可交易性

發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品屬于資產(chǎn)上市，這與股權(quán)、債權(quán)上市存在很大差別。其上市的載體不是一個公司，而是一個專項投資計劃，是一個標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品。我國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點采用“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，通過公募基金擁有ABS，由ABS擁有項目公司，再由項目公司擁有REITs底層資產(chǎn)，相關(guān)結(jié)構(gòu)安排比較復(fù)雜。需要研究論證哪些資產(chǎn)應(yīng)該納入REITs的底層資產(chǎn)范圍，關(guān)注底層資產(chǎn)原始權(quán)益人的資格條件、資產(chǎn)本身的合規(guī)性及可轉(zhuǎn)讓性等條件。

城市軌道交通項目的前期工作一般比較規(guī)范。針對項目本身的前期審查及歷史遺留問題處理相對比較容易。但是由于城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施資本的公共性、網(wǎng)絡(luò)性等特點，如何界定基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的范圍，需要進(jìn)行系統(tǒng)全面地比選論證。對于納入證券投資基金范圍的底層資產(chǎn)，在法律、法規(guī)、政策層面是否存在交易障礙，涉及到土地、國資、稅收等復(fù)雜問題，需要結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及項目具體情況提出具有針對性的解決方案。

（二）確保基金產(chǎn)品具有投資價值

我國的不動產(chǎn)REITs試點采用的是“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”政策定位，具有很強的中國特色，其政策初衷是強調(diào)我國推動實施REITs試點要服務(wù)于實現(xiàn)國家戰(zhàn)略，具有很強的政策導(dǎo)向性，體現(xiàn)了政策設(shè)計的專業(yè)智慧。但是，實現(xiàn)國家戰(zhàn)略與金融工具本身的商業(yè)屬性如何有效契合，需要進(jìn)行試點探索。

REITs產(chǎn)品屬于金融投資工具。金融工具本身具有商業(yè)屬性和逐利特征。從歷史經(jīng)驗看，我國的股票市場曾經(jīng)作為推動國有企業(yè)改革脫困的工具、推動西部大開發(fā)的工具、推動扶貧攻堅和全面建成小康社會的工具，而這些政策導(dǎo)向與股票本身的逐利屬性存在偏差，相關(guān)政策訴求對我國股票市場的可持續(xù)健康發(fā)展難免會造成負(fù)面影響，相關(guān)經(jīng)驗值得認(rèn)真總結(jié)。

城市軌道交通資產(chǎn)既具有很強的公益性，經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)保等方面的外部性特征非常突出，同時又具有鮮明的經(jīng)營性特征，而且很多外部性能夠通過TOD模式等機制創(chuàng)新進(jìn)行內(nèi)部化處理。如何將城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)策劃成具有持續(xù)投資價值的金融投資產(chǎn)品，是城市軌道交通REITs試點的重要核心關(guān)切。

（三）避免引導(dǎo)出現(xiàn)過度商業(yè)化傾向

這里涉及到城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施核心資產(chǎn)的保值增值和關(guān)聯(lián)資產(chǎn)的商業(yè)盈利，以及如何處理“保值增值”和“經(jīng)營利潤”的關(guān)系等問題。城市軌道交通資產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，其最基本屬性是公益性，而不是REITs作為金融投資工具應(yīng)具有的最基本的商業(yè)盈利屬性。這就決定了城市軌道交通領(lǐng)域不可能大規(guī)模采用REITs工具，這是由其產(chǎn)業(yè)屬性所決定的。事實上，目前全世界還沒有成功發(fā)行過一支城市軌道交通REITs產(chǎn)品。

從國際經(jīng)驗看，不動產(chǎn)REITs最早產(chǎn)生于房地產(chǎn)領(lǐng)域，而我國的REITs則強調(diào)把商業(yè)房地產(chǎn)排斥在試點之外。其他國家也有采用具有經(jīng)營性特征的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)行REITs成功的案例，但均強調(diào)REITs產(chǎn)品的商業(yè)性和盈利性，這是市場機制的應(yīng)有之義。如果不考慮基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征，以缺乏盈利性的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)行REITs,并對其進(jìn)行過度商業(yè)化運作，就會損害基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公益屬性。

借鑒2014年以來我國盲目采用PPP模式的教訓(xùn)，不能把城市軌道交通的所有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)均視為商業(yè)性、可盈利性資產(chǎn)?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的基本屬性主要是“保值”和“增值”，在其使用過程中要維持其功能屬性，其資產(chǎn)以不動產(chǎn)的形態(tài)進(jìn)行存在和延續(xù)，并維持其運營的功能屬性，體現(xiàn)其資產(chǎn)專用性和保值增值能力，而不是追求其商業(yè)性運營的“盈利性”。城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資及成本回收等模式創(chuàng)新，都應(yīng)體現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)屬性。

（四）避免形成政府負(fù)擔(dān)剛性倒逼機制

無論是PPP模式還是BT模式，主要針對新建項目的資金籌措。REITs則聚焦于盤活存量資產(chǎn)，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，資本轉(zhuǎn)化為資金，資金轉(zhuǎn)化為項目，項目再轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，從而形成基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的良性循環(huán)。因此，要跳出“基建狂魔”的工程建設(shè)思維模式，要圍繞盤活存量資產(chǎn)做文章。

存量資產(chǎn)盤活可以采用多種工具。利用資本市場盤活存量資產(chǎn)，最有效的方式就是借助金融工具的應(yīng)用，其資金及各種資源撬動的力度可以得到大力提升，但應(yīng)用不當(dāng)將引致很大風(fēng)險，金融工具在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)和追求商業(yè)盈利方面具有雙刃性。

REITs產(chǎn)品有權(quán)益型、債權(quán)型及混合型等多種組合。我國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點強調(diào)權(quán)益型政策導(dǎo)向。但就其本質(zhì)而言，REITs是獨立于股票和債券的具有夾層性質(zhì)的金融工具，兼具股票和債券的相關(guān)屬性。比如，REITs產(chǎn)品強制高比例分紅、規(guī)定最低資金分派率等，這些約定都體現(xiàn)著債權(quán)的相關(guān)屬性。

如果不考慮城市軌道交通資產(chǎn)本身的公益性特征，過度強調(diào)其資本化運營，將盈利性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點范圍，如果屆時不能實現(xiàn)4%最低現(xiàn)金分派率等要求，就會通過資本市場公眾募集的倒逼機制，形成對相關(guān)企業(yè)甚至是政府部門的剛性支付壓力。

（五）切實推動專業(yè)運營服務(wù)機制創(chuàng)新

借鑒采用PPP模式的經(jīng)驗，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域引入PPP模式的最根本目的，就是通過引入社會資本的倒逼機制，推動基礎(chǔ)設(shè)施運營模式創(chuàng)新，從“重建設(shè)、輕運營”轉(zhuǎn)型到“建營并重”，包括底層資產(chǎn)本身的運營以及TOD層面的資產(chǎn)運營增值。城市軌道交通采用PPP模式出現(xiàn)問題的最大原因，就是沒能有效解決專業(yè)化運營的難題，由施工企業(yè)承擔(dān)運營責(zé)任，但施工企業(yè)僅關(guān)注賺取施工利潤，與PPP模式“提高公共服務(wù)供給的質(zhì)量和效率”初衷相悖。

目前我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，仍然沒能有效解決專業(yè)化運營的問題。通過對原始權(quán)益人進(jìn)行戰(zhàn)略配售的方式進(jìn)行利益捆綁，仍然無法解決打破國有企業(yè)壟斷格局，推動基礎(chǔ)設(shè)施運營體制機制創(chuàng)新，促進(jìn)城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施輕資產(chǎn)、專業(yè)化、可持續(xù)、高效率運營等深層次難題。這就要求在城市軌道交通REITs試點方案的設(shè)計研究中，要通過REITs模式及資本市場的力量，推動基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)專業(yè)化運營的動力機制重構(gòu)，以解決可持續(xù)性高質(zhì)量資本運營等問題。

四、確?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs健康發(fā)展的三大思維方向

城市軌道交通REITs試點，應(yīng)強調(diào)產(chǎn)業(yè)思維、運營思維和效率思維等三大思維方向，為推動我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制深化改革和資本市場沿著服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)方向進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。

（一）聚焦產(chǎn)業(yè)思維，規(guī)避傳統(tǒng)金融思維

現(xiàn)代金融對產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要推動作用，但金融業(yè)必須定位為服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)，不能脫實向虛推動泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展，濫用金融工具和盲目概念創(chuàng)新。REITs是將資產(chǎn)進(jìn)行直接上市，要求將資產(chǎn)收益進(jìn)行高比例直接現(xiàn)金分派，是最能體現(xiàn)金融業(yè)服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)的金融工具，各方面對通過REITs引入促進(jìn)金融業(yè)深化改革給予很大期望。因此，要跳出過去的金融服務(wù)業(yè)自我循環(huán)發(fā)展的思維模式，要強調(diào)REITs金融創(chuàng)新必須以服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，聚焦國家戰(zhàn)略，推動完善基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)體系，服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)新發(fā)展和投融資模式深化改革；堅持REITs發(fā)展的股權(quán)性融資導(dǎo)向，完善有利于促進(jìn)主動管理的基金治理機制，通過資產(chǎn)價值主動管理撬動盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，建立促進(jìn)資產(chǎn)債務(wù)管理模式優(yōu)化和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)良性循環(huán)的促進(jìn)機制。

（二）聚焦運營思維，規(guī)避傳統(tǒng)基建思維

要轉(zhuǎn)變我國長期以來重基建輕運營的思維定式，堅持經(jīng)營導(dǎo)向，強調(diào)市場原則，重塑經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)定價機制，推動基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)運營；要堅持使用者付費主導(dǎo)的原則，促進(jìn)建立投資多元化回報機制，構(gòu)建基金持有人對未來REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)形成基于專業(yè)運營回報的合理預(yù)期機制，而不是利用資本市場的力量倒逼轉(zhuǎn)移風(fēng)險；要研究重構(gòu)并完善現(xiàn)金流量預(yù)期管理機制；堅持專業(yè)機構(gòu)持有為主體，專業(yè)化運營為基礎(chǔ)，聚焦價值持續(xù)提升的預(yù)期管理，促進(jìn)長期持有和價值投資的理念構(gòu)建，建立完善基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)專業(yè)穩(wěn)健運營機制的自主管理機制。

（三）聚焦效率思維，規(guī)避傳統(tǒng)短線思維

存量基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域引入REITs模式的根本目的，是為了完善治理結(jié)構(gòu)，促進(jìn)專業(yè)化運營，聚焦公共服務(wù)的提供，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率的提升，讓公共服務(wù)的使用者切實感受到質(zhì)量和效率的提升，而不是由于市場化逐利性改革而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)效率，市場參與主體滿足于賺一筆就走的短線思維。因此，要研究如何才能聚焦于優(yōu)化和完善項目治理結(jié)構(gòu)，通過管理提升來提高REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價值和投資回報，提升項目生命周期全過程的管理效率和價值增值。要有效利用資本市場的倒逼機制，疏通流通渠道，堅持公開透明，提升社會公眾投資參與效率，完善基金募集交易監(jiān)管效率，有效發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，避免我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域采用REITs模式走向畸形發(fā)展的老路。